1주택 갈아타기 돌입
그렇다. 집이 팔렸다. 너무나도 순식간에 벌어진 일이라서 스피디하게 움직여야만 했다. 2020년 7월의 서울은 각종 부동산 대책 및 규제로 "패닉"과 "바잉"으로 점철된 상황이었다. 나는 혼미해지는 정신을 부여잡고 1주택 갈아타기 플랜을 잡기 시작했다.
01. 대출 가능 여부 확인
우리집 매수자가 나타남과 동시에 나는 당장 대출을 알아보기로 했다. 현재 거주 중인 아파트를 매도하고 남는 <차익>과 내가 가진 <보유 현금>에 서울 아파트 값의 40% 정도를 대출 받는다고 가정했을 때 나는 약 6~7억에 사이의 아파트를 매수할 수 있었다. 물론 중개수수료와 취득세, 이사 비용 등을 포함한 "현실적인 영끌기준"이다.
"6억대 서울 아파트는 대출이 안나온다!?"
문제는 한국주택금융공사(이하 주금공)의 대출 상품에 한해, 6억 이상의 서울 지역 아파트는 대출이 쉽지 않다는 것에 있다. 주금공에서 제공하는 담보 대출 상품은 [디딤돌대출], [보금자리론], [적격대출]이 있다.
각각의 차이점을 살짝 설명하자면,
(1) 디딤돌 대출은 대출한도 최대 2억원 이내 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초는 7천만원까지)의 무주택 세대주에게만 해당되는 상품이다. 나 또한 첫 집 마련에 해당 상품을 이용해 저금리 담보대출을 받은 경험이 있다.
(2) 보금자리론은 대출한도 최대 3억원 이내, 시세의 최대 70%까지 나오며 디딤돌 대출과 연계해서 이용 가능하다. 연소득 7천만원 이하이며 신혼부부일 경우 부부합산 8천 5백만원 이하까지 가능하다. (무주택, 1주택자 이용 가능)
(3) 적격대출은 대출한도 최대 5억원 이내에 연소득 제한이 없다. (무주택 포함 1주택자도 이용 가능)
무주택만 해당하는 디딤돌 대출, 주택가격 6억원 이하만 이용가능한 보금자리론을 제외하면 실질적으로 내가 이용할 수 있는 대출상품은 적격대출 뿐이었다. 사실 이렇게 일일히 비교할 필요없이 주금공의 대출 찾기 서비스를 이용하면 내 조건에 맞는 상품을 한 번에 알 수 있다.
| ■ 한국주택금용공사: https://www.hf.go.kr/hf/index.do |
그러나, 여기서 또 다른 문제가 발생한다. "보금자리론"과 "적격대출"은 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상 지역의 아파트 매매 시 대출이 규제된다....! 서울은 전 지역이 투기지역으로 한국주택금융공사의 최대 30년 고정금리의 대출상품을 이용할 수 없다. (또르르르) 이 사실을 모르고 은행에 적격대출 상담 받으러 갔다가 심장 쫄깃해졌었다.
"그러나 은행 주택담보대출은 늘 열려있지"
주금공의 적격대출을 알아보러 간 우리은행에서 서울 아파트는 "투기지역"이라 적격대출을 받을 수 없다는 이야기를 듣고 잠시 멘탈이 으스러졌다가, 그러면 우리은행의 주택담보대출은 금리와 조건이 어떤지 다급히 알아보게 되었다.
우리은행 대출담당자 분은 자사 기준으로 아파트 시세의 40%까지 대출 받을 수 있고, 금리는 30년 납부 기준으로 7월 현재 2.5~2.7%이며 5년 고정 금리, 이후 6개월마다 변동 금리 조건으로 대출이 가능하다고 하셨다. 물론 거주 중인 1주택을 처분하는 조건이었다.
한국주택금융공사가 아니더라도 저금리 기조가 이어지고 있어서 은행 대출 금리가 그리 비싸지 않았다. (솔직히 주금공 상품이나 일반 은행 상품이나 대출 금리는 비슷했다.) 이렇게 된 이상, 대출 시점에 가장 저렴한 금리를 제공하는 은행을 선택해 대출을 실행하기로 마음 먹었다.
** 참고로 서울은 전 지역이 투기지역으로, 아파트 값의 최대 40%까지만 대출을 받을 수 있다.
02. 대출 각 잡기!
현 상황(1주택자, 기존 주택 처분 예정, 연봉, 기존 채무금액 등)을 조회했을 때 대출이 가능하다는 사실을 확인했으니, 다음은 보다 디테일하게 대출 각을 세워보기로 했다.
"요새 누가 발품 팔아서 대출 받아?" (아.. 내가 그랬지..)
내 남편은 증말 지이이이독한 발품팔기중독자다. 대출 궁금하다고 한국주택금융공사 지부 찾아가서 상담 요청하고(원래 안해줍니다. 전혀 상관없어요. 사이트에 있는 내용이 전부이고 대출상담은 은행에서 받아야 해요.) 5대 은행 중 3대 은행에 대출 상담 받으러 다닌 짬이 있는 사람이 바로 내 남편이다.
하지만 우리가 이사갈 집을 계약한 것이 아니라서 무턱대고 은행만 돌아다닐 수는 없는 노릇이었다. 그래서 대출 실행 전에 기본적으로 알아두어야 하는 <부동산 관련 세금>과 은행 대출 금리 비교 사이트를 확보해두기로 했다.
(1) KB리브온 - 세금계산기
| https://onland.kbstar.com/quics?page=okbland |
주택담보대출은 기본적으로 KB 아파트 시세를 기준으로 받기 때문에, 내가 매수할 집의 KB시세를 미리 알아놓으면 좋다. 그거 외에도 KB리브온 사이트에 접속하면 내 관심지역의 매물이나, 아파트 시세를 알아볼 수 있는 서비스, 청약가점 및 세금계산기 등등 무,유주택자들에게 필요한 알짜 서비스들을 제공하고 있다.
1주택 갈아타기를 하는 경우엔 거주(또는 보유) 주택에 대한 양도세와 매수하는 아파트의 취득세를 미리 알아놔야 대응할 수 있다. 세금계산기를 통해 양도세, 취득세, 종합부동산세, 증여세 등의 세금을 미리 계산할 수 있다. 본인이 가진 아파트 스펙을 입력하기만 하면 알아서 계산기 때려주니 이 얼마나 편한지..!
(2) 뱅크몰 - 담보대출 금리비교
| http://www.bank-mall.kr/ |
나도 직장인 커뮤니티에서 알게 된 대출비교 사이트다. 처음엔 무료로 대출을 상담해주고 서비스를 해준다는 사실이 꽤나 꺼림칙해서 (공짜 무서워함) 처음 접했을 땐 못 본 척 넘겼는데, 주택담보대출 관련 글에 꾸준히 여러 명의 입에서 거론 되길래 그 때부터 부동산 카페 등등에서 뱅크몰 후기들을 조회해보고 뒷조사(?)를 좀 해봤다.
내가 알아낸 것은 뱅크몰의 수익구조가 고객 상담 수수료가 아니라, 은행에서 수수료를 받는 구조라는 것. 시중 은행의 다양한 대출 상품들 중 의뢰인 조건에 맞는 것을 추천해주고 의뢰인은 해당 은행과 직접 거래하는 식이다. 의뢰인으로서는 따로 추가 수수료 낼 필요가 없어 부담이 없다.
나도 이런 서비스는 처음이라 반신반의 하며 포스팅 하지만, 일단 커뮤니티에서 평이 나쁘지 않았고 나도 테스트 삼아 내가 보고 있는 아파트 시세 등을 알려주며 전화 상담을 해봤는데 군더더기 없이 깔끔하게 상담해주더라. 관련 대출 서류도 알려주고 직접 서류도 받으러 오신다고 하니 이사갈 집만 계약하면 대출로는 특별히 신경쓸게 없겠다 싶더라.
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